Ile gotówki musisz mieć w dniu zakupu — nie tylko na wkład własny.
Rata liczona w ratach równych. Raty malejące nie są tu modelowane.
| Składnik | Najbliższa rata | Łącznie |
|---|---|---|
| Kapitał | 510 zł | 426 224 zł |
| Odsetki | 2557 zł | 493 894 zł |
| Rata kredytu | 3067 zł | 920 118 zł |
Podział dotyczy najbliższej raty. W ratach równych odsetki liczone są od malejącego salda, więc z każdym miesiącem rośnie część kapitałowa, a maleje odsetkowa.
Sprawdza, jak mocno rata wraz z czynszem, mediami i internetem obciąży Twój dochód.
Bez czynszu, mediów i internetu
Rata 3170 zł miesięcznie. Ogranicza Cię miesięczny budżet — dłuższy okres lub niższe oprocentowanie podniosłyby tę kwotę.
Tyle zostaje z oszczędności po kosztach zakupu i poduszce.
Rata wraz z czynszem, mediami i internetem to 4297 zł miesięcznie — 39,1% dochodu netto, przy progu 4400 zł.
To wyliczenie, nie rekomendacja ani decyzja kredytowa. Banki liczą zdolność inaczej — na dochód całego gospodarstwa i z innymi progami.
Kalkulator liczy dwie rzeczy naraz: ile gotówki musisz mieć w dniu zakupu i jak mocno rata obciąży Twój miesięczny budżet. Wszystkie obliczenia wykonują się w przeglądarce — żadne dane nie są wysyłane ani zapisywane.
Z ceny nieruchomości i Twoich oszczędności wyliczamy realny wkład własny — czyli to, co zostaje po opłaceniu kosztów zakupu i odłożeniu poduszki finansowej. Od tego zależy kwota kredytu, a od niej rata. Osobno sprawdzamy, jaką część dochodu netto pochłonie rata wraz z czynszem, mediami i internetem, oraz jaka cena nieruchomości mieści się jeszcze w wyznaczonym progu.
Rata liczona jest w ratach równych (annuitetowych) wzorem: rata = K · r · (1+r)^n / ((1+r)^n − 1), gdzie K to kwota kredytu, r to oprocentowanie nominalne podzielone przez 12, a n to liczba miesięcy. Przy oprocentowaniu 0% wzór sprowadza się do równego podziału kapitału. Raty malejące nie są tu modelowane — w nich pierwsza rata jest wyższa, a każda kolejna niższa.
Przyjmujemy, że rata powiększona o czynsz, media i internet nie powinna przekraczać 40% dochodu netto — i to dochodu jednej osoby: wyższego zarobku w parze albo jedynego dochodu w gospodarstwie jednoosobowym. Próg jest regulowany suwakiem w zakresie 20–60%. To celowo ostrzejsze niż bankowa zdolność kredytowa, która liczy dochód całego gospodarstwa i dopuszcza wyższe wskaźniki. Powód jest prosty: para, która przeznacza 45% wspólnego dochodu na mieszkanie, nie ma zapasu na utratę jednej z dwóch pensji, a to najczęstszy scenariusz, w którym kredyt przestaje być spłacalny.
Na rynku wtórnym dochodzi podatek PCC w wysokości 2% wartości rynkowej — chyba że kupujesz pierwsze mieszkanie i nigdy wcześniej nie miałeś nieruchomości mieszkalnej, wtedy przysługuje zwolnienie. Na rynku pierwotnym PCC nie ma, bo cena zawiera VAT. Do tego dochodzą dwie taksy notarialne: pełna od umowy sprzedaży i jedna czwarta od ustanowienia hipoteki (liczona od kwoty kredytu), obie powiększone o 23% VAT, wypisy aktów, opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej oraz stałe 19 zł podatku od ustanowienia hipoteki. Jeśli kupujesz przez pośrednika, dochodzi jego prowizja — na rynku podawana zwykle w kwocie netto.
Jeśli masz odłożone osobne pieniądze na koszty zakupu i osobną poduszkę finansową, suwak oznacza wprost wkład własny. Jeśli nie, oznacza całość Twoich oszczędności, z których najpierw pokrywane są koszty zakupu i poduszka, a wkładem własnym jest dopiero reszta. Ta różnica potrafi przesunąć udział wkładu własnego o kilka punktów procentowych, a przy progu 20% decyduje o tym, czy kredyt w ogóle jest dostępny. Kalkulator liczy zawsze z progiem 20% i nie pozwala go obniżyć: niższy wkład własny oznacza wyższe LTV, więcej odsetek przez cały okres, zwykle wyższą marżę banku, a przy spadku cen ryzyko długu większego niż wartość mieszkania.
Wyniki mają charakter poglądowy i nie stanowią rekomendacji, porady inwestycyjnej ani decyzji kredytowej. Kalkulator pokazuje matematykę stojącą za podanymi przez Ciebie liczbami — nie ocenia Twojej sytuacji i nie zastępuje rozmowy z bankiem ani doradcą. Stawki podatkowe i opłaty sądowe były sprawdzane we wrześniu 2026 roku i mogą ulec zmianie. Rzeczywista oferta banku, wysokość taksy notarialnej i prowizja pośrednika zależą od indywidualnych ustaleń.