Dochód, zobowiązania i gotówka. Wkład własny liczymy zawsze jako 20% ceny.
Miesięcznie, po podatkach i składkach
Gotówka odłożona na zakup
Koszty zakupu — PCC, taksę notarialną i opłaty sądowe — zakładamy odłożone osobno; policzysz je w kalkulatorze hipotecznym.
Przesuń próg, oprocentowanie i okres, żeby zobaczyć, jak zmienia się kwota.
Rata 3600 zł miesięcznie. Ogranicza Cię miesięczny budżet — dłuższy okres lub niższe oprocentowanie podniosłyby tę kwotę.
Tyle masz odłożone — przy tej cenie bank nie wymagałby więcej.
Sama rata kredytu to 3600 zł miesięcznie — 40,0% dochodu netto, przy progu 3600 zł.
To wyliczenie, nie rekomendacja ani decyzja kredytowa. Bank policzy inaczej — doliczy własne koszty utrzymania, bufor na wzrost stóp i swój limit DStI.
Podajesz dochód netto, miesięczne raty zobowiązań i odłożony wkład własny, a kalkulator odwraca pytanie, które zwykle zadaje się bankowi: zamiast sprawdzać, czy stać Cię na konkretne mieszkanie, wylicza maksymalną kwotę kredytu, ratę i cenę nieruchomości, które mieszczą się w wybranym progu obciążenia budżetu. Wszystkie obliczenia wykonują się w przeglądarce — żadne dane nie są wysyłane ani zapisywane.
Próg obciążenia wyznacza miesięczną kwotę, jaką możesz przeznaczyć na zobowiązania: próg razy dochód netto. Od tej kwoty odejmowane są raty kredytów, które już spłacasz — to, co zostaje, jest maksymalną ratą hipoteki. Z raty, oprocentowania i okresu wynika kwota kredytu, a po dodaniu wkładu własnego — maksymalna cena nieruchomości. Osobno sprawdzany jest wymóg, żeby wkład własny stanowił co najmniej 20% ceny. Wynikiem jest ta z dwóch kwot, która wypada niżej, a kalkulator mówi wprost, która z nich ograniczyła wynik.
Domyślnie rata mierzona jest wyłącznie wyższym z dwóch dochodów, nie ich sumą. To celowo ostrzejsze niż bankowa zdolność kredytowa. Para, która przeznacza 40% łącznych zarobków na mieszkanie, nie ma zapasu na utratę jednej z dwóch pensji — a to najczęstszy scenariusz, w którym kredyt przestaje być spłacalny. Przełącznik „Licz od łącznego dochodu” pokazuje kwotę liczoną tak, jak liczy ją bank; różnica między tymi dwiema liczbami jest miarą ryzyka, jakie bierzesz na siebie.
Rata kredytu samochodowego czy gotówkowego pomniejsza dostępny próg złotówka za złotówkę, zanim cokolwiek zostanie na hipotekę. Przy progu 40% i dochodzie 9 000 zł na zobowiązania przypada 3 600 zł miesięcznie — rata 1 200 zł na inny kredyt zabiera jedną trzecią tej kwoty i obniża dostępną kwotę hipoteki mniej więcej w tej samej proporcji. Banki liczą to podobnie, ale dokładają jeszcze limity kart kredytowych i debety w rachunku, nawet niewykorzystane.
Rata liczona jest w ratach równych wzorem: rata = K · r · (1+r)^n / ((1+r)^n − 1), gdzie K to kwota kredytu, r to oprocentowanie nominalne podzielone przez 12, a n to liczba miesięcy. Przy stałej racie wydłużenie okresu podnosi dostępną kwotę kredytu, ale rośnie też suma odsetek zapłaconych przez cały okres. Wyższe oprocentowanie działa odwrotnie i znacznie mocniej, niż podpowiada intuicja — dlatego warto przesunąć suwak o dwa punkty procentowe w górę i sprawdzić, czy wynik nadal Ci odpowiada.
Dwadzieścia procent to próg z Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego i stała, nieregulowana wartość w tym kalkulatorze. Niższy wkład własny oznacza wyższy wskaźnik LTV, czyli większą część ceny sfinansowaną kredytem: rosną odsetki zapłacone przez cały okres, banki zwykle doliczają wyższą marżę, a przy spadku cen nieruchomości dług potrafi przewyższyć wartość mieszkania. Dwadzieścia procent jest też buforem na koszty, których kredyt nie obejmuje — podatek, notariusza, remont i przeprowadzkę. Dlatego nie ma tu suwaka ani opcji, które pozwalałyby zejść niżej; wynik, który zobaczysz, zawsze zakłada ten próg.
Przełącznik „Mam poduszkę finansową (osobno)” decyduje, czy wpisana kwota idzie w całości na wkład własny. Po jego wyłączeniu kalkulator pyta o wydatki miesięczne i odkłada sześciomiesięczną poduszkę, zanim policzy wkład własny — bo wydanie wszystkich oszczędności co do złotówki osłabia odporność finansową dokładnie w momencie, w którym pojawiają się niespodziewane koszty. Koszty zakupu zakładamy odłożone osobno: PCC (2% na rynku wtórnym, poza zwolnieniem dla pierwszego mieszkania), dwie taksy notarialne powiększone o VAT, wypisy aktów, opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej, a przy zakupie przez pośrednika — jego prowizję. Policzysz je w kalkulatorze hipotecznym.
Wyniki mają charakter poglądowy i nie stanowią rekomendacji, porady inwestycyjnej ani decyzji kredytowej. Bank policzy Twoją zdolność inaczej: przyjmie własne tabele kosztów utrzymania, doliczy bufor na wzrost stóp procentowych, uwzględni formę i stabilność zatrudnienia oraz zastosuje własny limit wskaźnika DStI. Kalkulator pokazuje matematykę stojącą za podanymi przez Ciebie liczbami — nie ocenia Twojej sytuacji i nie zastępuje rozmowy z bankiem ani doradcą.