Trzy liczby z umowy albo z aplikacji banku. Pozostały okres wyliczymy sami.
Warunki oferty, którą rozważasz — razem z prowizjami, bo to one decydują o progu opłacalności.
Oba kredyty obok siebie, od RRSO po całkowity koszt.
Nowy kredyt zwraca koszty początkowe po 30 mies. Łącznie zapłacisz 77 892 zł mniej niż dziś.
Niższe oprocentowanie sprawia, że w nowym kredycie większa część raty idzie na kapitał już od pierwszego miesiąca. Odstęp między krzywymi to właśnie ta różnica — i to ona, a nie sama niższa rata, pokrywa koszty początkowe.
Link zapamiętuje wszystkie wpisane dane — możesz wrócić do tego porównania później albo wysłać je komuś do sprawdzenia.
Kalkulator zestawia dwa warianty: spłatę obecnego kredytu hipotecznego na dotychczasowych warunkach i nowy kredyt refinansowy, który go zastępuje. Z salda, raty i oprocentowania odtwarza pozostały harmonogram obecnego kredytu, dla nowego liczy ratę równą i RRSO uwzględniające prowizję oraz koszty okołokredytowe, a następnie wyznacza próg opłacalności — miesiąc, w którym refinansowanie zwraca koszty poniesione na starcie. Wszystko dzieje się w przeglądarce; żadne wpisane dane nie są nigdzie wysyłane ani zapisywane.
Obecny kredyt jest amortyzowany miesiąc po miesiącu: do salda dopisywane są odsetki (saldo × oprocentowanie ÷ 12), a wpisana rata pomniejsza dług o różnicę. Stąd biorą się pozostały okres, suma odsetek i suma wpłat — bez pytania o pierwotną kwotę i okres kredytu, bo nie są potrzebne. Ostatnia rata wychodzi zwykle mniejsza od pozostałych i tak jest liczona; część kalkulatorów ją pomija, co zaniża łączny koszt obecnego kredytu. Po stronie nowego kredytu rata liczona jest wzorem na ratę równą: rata = K × r × (1+r)^n / ((1+r)^n − 1), gdzie K to kwota kredytu, r oprocentowanie miesięczne, a n liczba rat.
To najczęstszy błąd w liczeniu refinansowania. Przy saldzie 250 000 zł, racie 1 800 zł i zmianie oprocentowania z 7% na 6% rata spada o niecałe 9 zł, a koszty początkowe wynoszą 6 500 zł. Proste dzielenie jednego przez drugie daje 729 miesięcy, czyli ponad sześćdziesiąt lat — wynik bez sensu przy kredycie, któremu zostało dwadzieścia. Powód jest taki, że prawie cała korzyść z refinansowania nie bierze się z niższej raty, tylko z szybciej spłacanego kapitału: przy 6% zamiast 7% pierwsza rata odkłada na kapitał 541 zł zamiast 342 zł, a różnica rośnie z każdym miesiącem. Kalkulator sumuje obie korzyści — oszczędność na racie i różnicę w zadłużeniu — i wskazuje pierwszy miesiąc, w którym pokrywają koszty początkowe. W powyższym przykładzie jest to 30 miesięcy.
Oprocentowanie nominalne nie mówi, ile kredyt naprawdę kosztuje, bo pomija prowizję i opłaty. RRSO — rzeczywista roczna stopa oprocentowania — jest tą stopą, przy której suma zdyskontowanych rat równa się kwocie faktycznie postawionej do dyspozycji, czyli kwocie kredytu pomniejszonej o wszystkie opłaty. Kalkulator wyznacza ją numerycznie, metodą bisekcji, i podaje jako stopę efektywną, zgodnie z definicją obowiązującą w prawie polskim i unijnym: (1 + stopa miesięczna)^12 − 1. Dzięki temu wynik można bezpośrednio porównać z RRSO z oferty banku. Uwaga: część kalkulatorów zagranicznych podaje w tym miejscu stopę nominalną, czyli stopę miesięczną pomnożoną przez dwanaście — to liczba o kilkanaście setnych punktu procentowego niższa i nie jest tym samym co RRSO.
Refinansowanie oznacza wcześniejszą spłatę dotychczasowego kredytu, a za to bank może pobrać prowizję — i jest to koszt obecnego banku, nie nowego. Ustawa o kredycie hipotecznym ogranicza ją przy kredytach o zmiennym oprocentowaniu: może być pobrana wyłącznie w ciągu pierwszych trzech lat od uruchomienia kredytu i nie może przekroczyć 3% spłacanego kapitału ani kwoty odsetek, które naliczyłyby się przez rok. Przy oprocentowaniu stałym bank może ją pobierać przez cały okres obowiązywania stałej stopy. W kalkulatorze jest to osobne pole, liczone jako procent pozostałego salda i doliczane do kosztów początkowych — czyli przesuwające próg opłacalności.
Koszty refinansowania można pokryć z własnych pieniędzy albo doliczyć do kwoty kredytu. W drugim wariancie nie płacisz nic na starcie, ale rata i odsetki rosną, a kwota kredytu musi być wyższa niż sama suma kosztów: prowizja naliczana jest również od podwyższonej kwoty, więc właściwym przeliczeniem jest podstawa ÷ (1 − prowizja), a nie zwykłe dodanie prowizji do podstawy. Kalkulator robi to przeliczenie automatycznie. Osobnym polem jest dodatkowa kwota — środki brane ponad saldo i wypłacane w gotówce; podnosi ona kwotę kredytu, a przez to także ratę i łączny koszt.
Wynik jest wyłącznie ilustracyjny i nie stanowi porady finansowej, oferty ani rekomendacji. Kalkulator opiera się na danych wpisanych przez użytkownika i upraszcza rzeczywistość: zakłada stałe oprocentowanie przez cały okres, pomija ubezpieczenia, zmiany stawki WIBOR lub WIRON, wakacje kredytowe i indywidualne warunki umowy. Rzeczywiste warunki, w tym RRSO, prowizje i prowizję za wcześniejszą spłatę, określa wyłącznie umowa kredytowa i dokumenty przedstawione przez bank.