Przy tych założeniach wybór strategii prawie nie ma znaczenia — różnica między najlepszą a najgorszą to 17,8 tys. zł, czyli mniej niż 1% majątku po 25 latach. Efektywny koszt kredytu to 7,23% rocznie, a zwrot z inwestycji po podatku Belki 7,24%, więc złotówka pracuje niemal tak samo w obu miejscach. Zmień oprocentowanie kredytu albo średni zwrot, żeby zobaczyć, jak szybko rośnie różnica.
Kwoty za pierwszy miesiąc strategii „Równolegle”. Nadwyżka = zysk netto z najmu + własna wpłata; raty są już odjęte w zysku netto. Udziały inwestycji dzielą część inwestycyjną, a po spłacie kredytów całość trafia do inwestycji.
Majątek netto względem strategii „Najpierw kredyt”. Linia na zerze to ta strategia.
| Kredyt | Równolegle | Inwestycje | |
|---|---|---|---|
| Majątek netto | 4,18 mln zł | 4,19 mln zł | 4,19 mln zł |
| Kapitał w nieruchomościach | 1,26 mln zł | 1,26 mln zł | 1,26 mln zł |
| Portfel inwestycji (po podatku) | 2,92 mln zł | 2,93 mln zł | 2,94 mln zł |
| Zapłacone odsetki | 126 tys. zł | 189 tys. zł | 448 tys. zł |
| Kredyty spłacone | 2034 | 2038 | 2051 |
Kalkulator porównuje trzy sposoby wykorzystania miesięcznej nadwyżki z wynajmu: nadpłacanie kredytów hipotecznych, inwestowanie na rynku kapitałowym oraz dowolny podział między jedno i drugie. Model symuluje każdy miesiąc osobno — nalicza odsetki, spłaca raty, kieruje nadwyżkę zgodnie z wybraną strategią i na koniec porównuje majątek netto, czyli kapitał w nieruchomościach powiększony o portfel inwestycji po podatku.
Wszystkie trzy warianty to ten sam silnik uruchomiony z innym udziałem nadpłaty. „Najpierw kredyt” kieruje całą nadwyżkę na nadpłatę, „Tylko inwestycje” — całą na rynek, a „Równolegle” dzieli ją w proporcji ustawionej suwakiem. Dzięki temu skrajne położenia suwaka dają dokładnie te same wyniki co dwie pozostałe strategie, a wykres pokazuje ciągłe przejście między nimi. Po spłacie ostatniego kredytu nie ma już czego nadpłacać, więc w każdej strategii całość nadwyżki trafia wtedy do inwestycji.
To kwota, która zostaje na koncie w danym miesiącu: czynsz najmu pomniejszony o koszty, o podatek od najmu i o ratę kredytu. Może być ujemna, jeżeli mieszkanie się nie utrzymuje. Model dolicza ratę z powrotem, żeby odtworzyć dochód niezależny od sposobu finansowania — dzięki temu wie, o ile wzrośnie Twój miesięczny przepływ w chwili spłaty kredytu. Wzrost czynszu indeksuje właśnie ten dochód, a nie samą kwotę po racie; rata w kredycie o stałej racie nie zmienia się wraz z inflacją.
Rata wyliczana jest wzorem na ratę równą (annuitetową) z kwoty pozostałej do spłaty, oprocentowania i liczby lat, które zostały. Oprocentowanie przeliczane jest na miesięczne jako stopa nominalna podzielona przez dwanaście — tak liczą polskie banki. Nadpłata skraca okres kredytowania, a nie obniża raty: rata pozostaje stała aż do spłaty, po czym cały jej odpowiednik zasila nadwyżkę. Przy kilku nieruchomościach nadpłata trafia najpierw do tej na górze listy, a po jej spłacie kaskadowo do następnej — kolejność ustawiasz sam strzałkami.
Średni roczny zwrot traktowany jest jako stopa składana i przeliczany geometrycznie na miesięczną, co odpowiada sposobowi podawania wyników funduszy i ETF-ów. Udziały poszczególnych inwestycji dzielą inwestycyjną część nadwyżki i są skalowane do stu procent, jeżeli nie sumują się dokładnie. Podatek Belki w wysokości 19% naliczany jest wyłącznie od zysku — nigdy od wpłat ani od kapitału początkowego — i modelowany jako jednorazowa sprzedaż na końcu horyzontu. Jeżeli nadwyżka jest ujemna, brakująca kwota pobierana jest z portfela, a gdy portfel się wyczerpie, kalkulator o tym informuje.
Przyjęto, że odsetki od kredytu nie pomniejszają podatku od najmu, co odpowiada ryczałtowi obowiązującemu najem prywatny od 2023 roku. Przy rozliczeniu na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym spłata kredytu podniosłaby podstawę opodatkowania, a opłacalność nadpłaty byłaby niższa niż pokazuje kalkulator. Model nie uwzględnia również pustostanów, remontów i kosztów transakcyjnych przy zakupie lub sprzedaży, zakłada stałe oprocentowanie przez cały okres oraz równomierny wzrost cen i czynszów. Podatek przy wcześniejszych wypłatach z portfela naliczany jest dopiero na końcu horyzontu.
Kalkulator ma charakter wyłącznie informacyjny i edukacyjny. Pokazuje konsekwencje arytmetyczne założeń, które sam wprowadzasz, i nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej, porady podatkowej ani oferty w rozumieniu przepisów prawa. Rzeczywiste stopy zwrotu z rynku kapitałowego są zmienne i mogą być ujemne, ceny nieruchomości i stawki czynszów podlegają wahaniom, a oprocentowanie kredytu może się zmienić. Wyniki są ilustracyjne i nie są obietnicą jakiegokolwiek rezultatu.